La Maison du Parkway

Encore un titre énigmatique. Parce que le Parkway tu sais que c’est une zone verdoyante du quartier de Teusaquillo à Bogota. Et des maisons tu imagines bien qu’il y en a un joli paquet. Non la maison du Parkway c’est celle-ci!

Qui, tu remarqueras si tu es observateur, est à vendre!

Histoire

Cette maison je l’ai remarqu2 il y déjà plus de 7 ans. Chaque fois que je passais devant pour aller rejoindre Lina, qui bossait 3 maisons plus loin, je remarquais qu’elle était vide et inutilisée. Et que cela semblait durer.

Et je la trouvais sympa: pas trop grande et avec un petit bout de jardin. Donc je m’étais que si jamais un jour elle était à vendre, ce serait mon coup de coeur.

Et bien à vendre, elle l’est. Depuis quasiment un an maintenant. Nous avons traîné mais avons fini par appeler l’agence immobilière, dont le numéro était affiché sur le bâtiment.

Localisation

Elle se situe donc non loin du Parkway, cette avenue verdoyante, qui donne son nom à une partie du quartier de Teusaquillo.

Si je zoome, voici ce que donne la vue satellite de Google Map.

Pour identifier exactement la parcelle 8el lote en V.O), le voici encadré en bleu sur la vue cadastrale. Car la Colombie possède pas mal d’outils en ligne de ce genre.

Pour l’ambiance de la rue, la calle 40, calme car peu circulante et fleurie.

Visite

On se l’était promis (de la visiter au cas où elle serait un jour en vente). On a un peu traîné, juste 6 mois entre l’apparition du numéro à appeler et notre appel. Mais nous y sommes allé le jeudi 15 janvier.

Et autant te dire que cela valait le détour. Les avantages de cette habitation étaient tels que nous les imaginions. Cette cour avant et le patio à l’arrière. Quoique obstrué par un joli tas de briques.

Mais pour le reste…. L’annonce prévenait qu’il fallait une rénovation complète…. et bien au moins sur ce point elle ne mentait pas.

Je n’y connais absolument rien mais bon, pas de gaz de ville (qui passe dans la rue), la plomberie et l’électricité à refaire totalement. De l’humidité partout, même si elle ne semble surtout du qu’à la longue inoccupation. Un toit et des plafonds à refaire, de beaux planchers durs à conserver… Et une cuisine et 2 salles de bains à repenser et surtout reconstruire.

Alors pour le toit, qui est toujours un énorme point noir en Europe, ici, sans isolation ni fioriture, ce sont aussi de gros travaux mais moins quand même.

Si Lina s’est concentré sur les photos d’ensemble, moi j’ai immortalisé les soucis.

Chiffres

On va faire bref…. Avec justes quelques chiffres.

Surface annoncée du terrain 157m2. Surface annoncée de la maison, 118m2. Sauf que…. Perso je suis venu avec mon attirail….

Ma balle pour la pente des planches, mon mètre pour les fenêtres et mon laser pour les grandes dimensions. Et en 10 minutes j’avais tout mesuré. Mais visiblement pas l’agent immobilier. Car mes résultats me donnent deux étages de 45m2.

Soit à peine 90m2 habitable.

Parce que j’imagine que l’on est un peu tous pareil dans ce genre de projet. On va plus vite que la musique. Et donc une modélisation 3D c’est utile aussi.

Mais les chiffres les plus intéressants sont forcément ceux concernant le prix de vente! Je vais t’en donner deux:

• le prix de vente: 660 millions de pesos – 154.000 euros
• « l’avaluo » (estimation de l’état pour les impôts): 569 millions – 132.400 euros

Sauf que l’état ne sait pas que la maison est en ruine…..

On se retrouve donc avec une problématique immobilière comme partout. Des vendeurs gourmands qui pensent te vendre la perle rare et un acheteur intéressé mais qui voit la montagne de boulot à abattre.

Car sans rien y connaître, avec l’aide de l’IA, les travaux s’estiment entre 250 et 300 millions (70.0000 euros).

Programme de la suite

Nous effectuons le mercredi 21 janvier une contre-visite technique avec un maître d’œuvre, recommandé par le Chan, chez qui il a réalisé l’extension.

A partir de ses annonces, à savoir pas de vice caché insurmontable et un chiffrage approximatif, nous déciderons si nous faisons une offre d’achat. Pas au prix en tout cas, car entre les 30m2 disparus, la facture salée des travaux et un paiement comptant sans demande de crédit bancaire, nous entamerons la discussion aux alentours de 430 millions. Et dors et déjà nous savons que nous ne dépasserons pas 540 millions.

Reste `voir comment réagiront les propriétaires. En espérant qu’ils ne se vexent pas au point de ne pas vouloir négocier. Le problème est que leur arguments de vente est que le terrain dans ce quartier devenant très recherché, vaut plus que le prix demandé.

Oui sauf que les promoteurs ne peuvent pas s’en emparer, le POT (genre de plan d’urbanisation) interdit de démolir la maison pour faire un immeuble. Et même si cela était possible, interdit de dépasser 3 étages. Ce que l’on a vérifié en cherchant d’abord le numéro de la parcelle, le CHIP. Puis on sortant les infos du POT.

On en a profité aussi pour obtenir des informations concernant les impôts fonciers et des infos sur la propriétaire. Ici encore plus qu’ailleurs, des ventes frauduleuses ont lieu chaque jour. Sans l’accord de tous les propriétaires, ou avant même la succession, voir la vente d’un bien qui ne vous appartient même pas.

Nous avons eu accès au Certificado de Libertad y Tradicion, qui récapitule toutes les infos (construction, vente, achat, successions) d’un lot. Normalement il doit être de moins de 30 jours (là il a 2 ans) mais on y voit qui est la dernière propriétaire. On voit aussi qu’elle est unique propriétaire. Et avec son numéro de cedula (carte d’identité), on découvre qu’elle est vivante.

Par contre nous n’avons pas encore eu accès au Paz y Salvo des impôts (papier indiquant que tout est à jour). Juste l’appel à paiement de 2026, ce qui permet de voir que cette taxe foncière est de 3.500.000 CO, soit 815 euros annuels..

Par contre nous avons eu le Paz Y Salvo de la Valorizacion. La contribución por valorización est un impôt local ou national imposé aux propriétaires de biens immobiliers qui bénéficient directement de la construction d’une infrastructure publique (routes, ponts, parcs, etc.). Donc que visiblement le propriétaire fait face à ses obligations. Et surtout que le nom sur ce document est celui qui revient partout.

Car tous les copains, passés ici par la phase d’achat, les 2 Olivier, Nico, Philippe, m’ont donné le même avertissement: fuir si jamais un doute apparaît au niveau des papiers!

Financements

Si jamais nous faisons une offre, menons une négociation et que celle-ci aboutie, il faudra bien acheter. Or nous faisons face à deux problématiques.

1. Les crédits immo en Colombie sont entre 15 et 18%. Et je n’y ai pas droit, car je n’ai pas d’historique de crédits. Pas seulement car je n’en ai pas fait, mais aussi parce que je n’ai pas la fameuse carte de crédit. Au sens propre du terme, celle qui te permet de payer tes achats à crédit et par mensualités. Et dont tu dois mettre l’argent correspondant sur le compte avant une certaine date chaque mois.

2. les banques françaises ne prêtent pas pour des biens situés à l’étranger où il sera très difficile pour elle d’obtenir des garanties sur le bien en cas de non paiement du crédit.

Il faudra donc financer cela sur nos économies propres et un crédit personnel à la consommation basique.

Bon, nous n’en sommes pas encore là! Peut-être même que l’idée n’ira pas plus loin que ce post de blog.

Anecdotique

J’ai profité du soleil et d’un peu de temps le matin d’un lundi (et le soir Lina n’était pas à la maison) pour faire le trajet appart-maison-boulot (et l’inverse le soir donc). Pour voir un peu le temps qu’il faudrait.

matin

20 minutes pour 7km.

Soir

7,2km en 22 minutes. Et entre 1,5 et 2 km entre la maison et l’appart (pour le déménagement éventuel)!

Actualités

Comme toujours il s’est écoulé du temps entre la publication de ce post et le moment où l’action se passait. Pour te mettre à jour, cela va aller vite. Après une deuxième visite avec un « maestro », un chef de chantier, confirmant que les travaux étaient impressionnants. Mais qu’il n’y avait rien de grave, pas de vice caché.

Le soir même nous faisions une offre…. de 430 millions de pesos. Pour un prix de départ de 660 millions. Avec comme arguments la disponibilité de la somme, l’ampleur de la rénovation et les 25m² disparus entre l’annonce théorique et les mesures sur le terrain.

Après nous avoir fait mijoter une semaine, nous avons relancé.

Conclusion les vendeurs ne baisseront pas à moins de 625 millions. Totalement hors de question pour nous. Je pense qu’ils espèrent un promoteur qui vise le terrain (rare cette surface ans ce quartier). Mais avec les règles d’urbanisation, celui-ci ne peut construire plus de 3 étages. Et doit garder les murs extérieurs. Enfin bon cela ne nous regarde plus.

Car cela finit donc là.